Mở quán mới: khảo sát khu vực bằng review của hàng xóm

Trước khi đặt cọc một mặt bằng, review của năm đến sáu quán quanh đó cho bạn nhiều hơn một buổi đi ngồi quan sát. Chúng nói khách khu vực này khó tính về chuyện gì, mức giá họ chấp nhận, và vấn đề nào cả khu đang mắc.

Bốn câu hỏi trả lời được

1. Khách khu này chê gì nhiều nhất. Nếu năm quán quanh đó đều bị chê "chỗ đậu xe", đó là vấn đề của khu vực, không của quán nào — và nếu mặt bằng của bạn giải quyết được, đó là lợi thế thật.

2. Mức giá khu vực chấp nhận. Review kiểu "giá này hơi cao so với khu này" xuất hiện nhiều là tín hiệu rõ về trần giá.

3. Khung giờ đông. Review hay nhắc giờ: "trưa đông quá phải chờ", "tối vắng". Đọc nhiều review sẽ thấy nhịp của khu.

4. Quán nào đang xuống. Điểm trong 12 tháng gần nhất thấp hơn điểm tổng là dấu hiệu quán đang xuống — có thể là cơ hội cho bạn, hoặc dấu hiệu khu vực đang xuống.

Cách làm

Chọn năm đến sáu địa điểm trong bán kính đi bộ, cùng loại hình với thứ bạn định mở. Chạy review Google Maps — 15 credit một lượt, 200 review, chạy nền — cho từng chỗ. Tổng khoảng 90 credit.

Với mỗi chỗ, đếm chủ đề theo quy trình trong nhóm review thành chủ đề. Rồi gộp lại thành một bảng:

Cột cuối là cột quan trọng nhất. Chủ đề bị chê ở đa số quán là vấn đề của khu vực.

Kết hợp với dữ liệu địa điểm TikTok

Chạy địa điểm TikTok — 6 credit, 2 trang — cho khu vực đó. Nó trả về nơi có nhiều video gắn tại đó, kèm điểm đánh giá và số review.

Hai nguồn này trả lời hai câu khác nhau: review nói chất lượng cảm nhận, dữ liệu địa điểm nói mức độ được chú ý. Một khu vực có nhiều video mà điểm review thấp là khu có người tới mà chưa ai làm tốt.

Điều khảo sát này không nói

Nó không nói lưu lượng người đi qua, giá thuê hợp lý, hay khu vực có đang lên hay xuống về dài hạn. Những thứ đó cần đi thực địa và nói chuyện với người trong khu.

Nó cũng không thay việc ngồi ở mặt bằng đó vào ba khung giờ khác nhau trong một tuần. Dữ liệu công khai thu hẹp danh sách; quyết định cuối vẫn cần có mặt.

Ranh giới cần nhớ

Công cụ chỉ trả về tên hiển thị và nội dung review. Không email, không số điện thoại của người viết. Số điện thoại chỉ có với chính cơ sở kinh doanh.

Câu hỏi thường gặp

Khảo sát mấy quán là đủ? Năm đến sáu quán cùng loại hình trong bán kính đi bộ. Dưới ba thì không thấy được mẫu chung.

Nên khảo sát quán cùng loại hay khác loại? Cùng loại hình cho câu 1 và 2. Khác loại cho câu 3 về nhịp khu vực.

Dữ liệu này có dự đoán được quán tôi thành công không? Không. Nó loại được mặt bằng có vấn đề rõ ràng và cho bạn biết cần chuẩn bị gì.